Dzięki uprzejmości komentatora bloga dotarłem do ciekawego artykułu Piotra Lonczaka z serwisu Bankier.pl. Generalnie potwierdza to, o czym piszę od dawna. Spadek jest nieunikniony. Zbyt dużo czynników przemawia za spadkiem cen mieszkań, natomiast w ostatnim czasie nie pojawiła się żadna przesłanka potwierdzająca, by ceny mogły rosnąć, bądź zatrzymać się na obecnym poziomie, biorąc pod uwagę inflację.
"Ostatnie sygnały napływające z rynku nieruchomości wieszczą czarne scenariusze. Jarosław Skoczeń z agencji nieruchomości Emmerson uważa, że w 2013 roku sprzedaż mieszkań załamie się, jeżeli rząd nie udzieli rynkowi wsparcia. Tymczasem spadek cen nieruchomości postępuje od połowy 2010 roku. Uwzględnienie wysokiej inflacji w ostatnim roku jeszcze lepiej unaocznia skalę spadków cen. Jednocześnie liczba nieruchomości oddanych do użytku i czekających na nabywców jest najwyższa w historii.
Spadające ceny to nic dziwnego
Tendencja nie stanowi jednak dużego zaskoczenia. Już w połowie minionego roku zwracaliśmy uwagę, że wiele przemawia za skurczeniem się rynku nieruchomości.
Rząd z powodu trudności budżetowych wygasza program Rodzina na Swoim. Ponadto kryzys finansowy i perspektywa spowolnienia gospodarki zwiększają awersję banków do udzielania kredytów. Równolegle Komisja Nadzoru Finansowego zaostrza regulacje, co dodatkowo ogranicza akcję kredytową. W minionym roku Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe, jeszcze mocniej zniechęcając do kredytów. Jednocześnie nie można wykluczyć kolejnych podwyżek, gdyż inflacja pozostaje na zbyt wysokim poziomie.
Stan zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych (mld złotych) od 2003 roku do 2011 roku ![]()
Źródło: Raport AMRON–SARFiN, ZBP, NBP
Równolegle na nieruchomości zaczyna brakować chętnych. Doświadczenia ostatnich lat uświadomiły Polakom, że kupno nieruchomości powinno być dobrze przemyślane. Decyzja o często trzydziestoletniej inwestycji nie może być podejmowana pod wpływem impulsu lub mody na kupowanie. Świadomość konsekwencji błędnych przewidywań dotyczących kondycji domowych finansów jest dzisiaj znacznie większa niż na początku mieszkaniowego boomu.
Ponadto ocena perspektyw gospodarki jest znacznie gorsza niż jeszcze w minionym roku. Na horyzoncie trudno dostrzec koniec europejskiego kryzysu. Jednocześnie na widnokręgu pojawiają się nowe łuny kryzysowych pożarów, czyli Hiszpania, Portugalia i być może Włochy.
Rynek potrzebuje ozdrowienia
Polski rynek nieruchomości nie rozwijał się na zdrowych zasadach, dlatego teraz potrzebuje powrotu na ziemię. W ostatnich latach na rynek mieszkaniowy wpompowano olbrzymią ilość kredytu. Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych zgodnie z najświeższym raportem AMRON–SARFiN wyniosło 313,704 mld złotych.
Średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego mieszkania od 2006 roku do 2011 roku (kwartalnie) 
Źródło: Raport AMRON–SARFiN
Wartość kredytów mieszkaniowych odpowiada jednej piątej produktu krajowego brutto. Jest to kwota zbyt duża jak na polską gospodarkę, mimo że ten stosunek w przypadku krajów zachodnich jest znacznie wyższy. Różnica na niekorzyść Polski polega na tym, że wielkość oszczędności jest wyraźnie mniejsza, niż na Zachodzie. Taka sytuacja powoduje napięcia w gospodarce i systemie bankowym.
Napływ taniego kredytu na rynek nieruchomości podbił ceny mieszkań i koszty w sektorze budowlanym. Rosnące ceny są jednak nie do utrzymania, o czym uczy historia wszystkich baniek inwestycyjnych wywołanych przez kreację kredytu. Stąd ostanie głośne bankructwa firm budowlanych oraz narzekania deweloperów, którzy spodziewają się ciężkich czasów.
Chwilowo wysokie wyceny potrzymała Rodzina na Swoim, jednak skala interwencji była zbyt mała, aby zatrzymać spadkową tendencję. Rządowy program odsunął jedynie w czasie nieuniknioną korektę.
Czy będzie załamanie?
Zadłużenie z tytułu kredytów mieszkaniowych przekracza możliwości polskiej gospodarki. Dlatego spadek cen nieruchomości będzie kontynuowany, gdyż nowy kredyt nie będzie przyrastał w tak szybko, jak dotychczas. Po drodze nie obędzie się bez bankructw firm deweloperskich i budowlanych. Pierwsze upadki firm widzimy już dzisiaj.
Spektakularne załamanie rynku nieruchomości, na wzór amerykański lub hiszpański, raczej nam nie grozi. Jest to dobra wiadomość, gdyż zapaść jednego z najważniejszych sektorów nie pozostałby bez wpływu na pozostałe części gospodarki. Najważniejszy jest natomiast konsekwentny spadek cen, który uzdrowi rynek i sprawi, że mieszkania będą bardziej dostępne mimo braku taniego kredytu i rządowych programów. Niższe ceny będą korzystne dla potencjalnych kupujących, którzy wreszcie zaczną w większym stopniu decydować o obrazie rynku.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz