Kupować mieszkanie w 2012 czy czekać?

Wiemy już, że ceny lecą w dół. To fakt niezaprzeczalny. Nawet sami deweloperzy i biura w stylu HB zaczęły zauważać, że nie sposób dalej zaprzeczać faktom. Na razie piszą i mówią ostrożnie. Że spadek to 2% i ceny dalej będą utrzymywać się na istniejącym poziomie. Albo, że ceny spadły już na tyle, że nie ma sensu dalej czekać na spadki i najlepiej kupować teraz.

Wiele moich znajomych zadaje sobie podobne pytanie. Czekać, ok. Tylko jak długo. Czy możemy lliczyć na bardziej drastyczne spadki, czy spadki będą powolne przez kilka lat. Często pada też pytania, czy kupić mieszkanie w 2012 r.? Dalekiej przyszłości przewidzieć nie możemy, tak jak niewiele osób przewidziało kryzys. Po drugie, jest wiele znaków na niebie i ziemi świadczących, że w 2012 nie ma co liczyć, że spadki się zatrzymają i raczej warto poczekać przynajmniej do I kwartału 2013 r.

Dzisiaj ciekawy artykuł Jarosława Ryby z serwisu Bankier.pl

Autor wskazuje na wszystkie te czynniki, o których mówiliśmy już wcześniej, a które wieszczą spadek cen w 2012 r::

1. sam fakt spadających cen,

2. wysokie stopy procentowe,
3. stopniowe wygaszanie programu "Deweloper na swoim",
4. wysoka podaż mieszkań,
5. ustawa deweloperska i problemy z finansowaniem inwestycji,
6. brak zagranicznych spekulantów,
7. demografia i emigracja, brak powrotu emigrantów,
8. rekomendacja S i wkład własny przy zakupie mieszkania,
9. kryzys i wzrost cen towarów konsumpcyjnych,
10. problemy spółek deweloperskich i spadki ich akcji na giełdzie.


Artykuł szczerze polecam, bo potwierdza wszystko to, o czym tu mówimy. Poniżej jego treść.

Kredyty hipoteczne i nieruchomości - nowy raport

Polecam raport pt. "Polski rynek nieruchomości - kwiecień 2012" przygotowany przez serwis Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Możecie go pobrać tutaj.

Pozwolę sobie przytoczyć najważniejsze obserwacje z tego raportu:

1. co do kredytów hipotecznych:

"- Trzy banki – Polbank, BZ WBK i Nordea – istotnie podwyższyły marże kredytów w euro. W rezultacie kredyty w euro z marżą poniżej 3% udziela już tylko Deutsche Bank.

- Marże wzrosły także w przypadku kredytów w złotych. Najszybciej podwyższał je Alior Bank. W ciągu minionych 6 miesięcy jego oferta z jednej z najtańszych stała się jedną z najdroższych"

Stopy procentowe a ceny mieszkań

Zastanawiając się nad korelacją między dostępnością kredytów hipotecznych a cenami mieszkań natrafiłem na ciekawy artykuł na blogu Cynika9 dwagrosze.com Swoją drogą autor ma bardzo zdrowe i racjonalne podejście do spraw związanych z gospodarką, więc blog ten, który czytam od dłuższego czasu, szczerze polecam. Wracając do meritum, autor rozwodzi się nad zależnością między niskimi stopami procentowymi, co przekłada się na niskie koszty kredytów hipotecznych a konsekwencjami tego w gospodarce. Jak widać to przede wszystkim tanie kredyty są głównym powodem wzrostu cen mieszkań, a nie takie czynniki jak: super zaawansowane technologie przy budowie nowych mieszkań, brak 3 mln mieszkań, kurcząca się dostępność ziemi (ludzi przybywa, a ziemi nie) i inne tego typu rewelacje.

"Gdy gospodarka szybko rośnie zarabiamy więcej €€. Gdy zarabiamy więcej €€ inwestujemy je. Gdzie? W pewne jak w banku nieruchomości które „in the long run” podobno zawsze idą do góry. A to dlatego że ludzie zawsze muszą gdzieś mieszkać a więc… itd,  itp.

No więc przy śmiesznie niskich stopach procentowych, ustalanych przez wesołków w ECB w dalekim Frankfurcie nad Menem bierzemy śmiesznie wysoką pożyczkę. Śmiesznie wysoka pożyczka jest konieczna bo widząc że możemy ją wziąć przy śmiesznie niskich stopach procentowych deweloperzy żądają śmiesznie wysokich cen. Pół miliona za który dawniej kupić można było willę z widokiem na morze starcza co najwyżej na dupleks bez garażu. Ta sama willa kosztuje teraz milion.

Załamanie na rynku nieruchomości

Dzięki uprzejmości komentatora bloga dotarłem do ciekawego artykułu Piotra Lonczaka z serwisu Bankier.pl. Generalnie potwierdza to, o czym piszę od dawna. Spadek jest nieunikniony. Zbyt dużo czynników przemawia za spadkiem cen mieszkań, natomiast w ostatnim czasie nie pojawiła się żadna przesłanka potwierdzająca, by ceny mogły rosnąć, bądź zatrzymać się na obecnym poziomie, biorąc pod uwagę inflację.

"Ostatnie sygnały napływające z rynku nieruchomości wieszczą czarne scenariusze. Jarosław Skoczeń z agencji nieruchomości Emmerson uważa, że w 2013 roku sprzedaż mieszkań załamie się, jeżeli rząd nie udzieli rynkowi wsparcia. Tymczasem spadek cen nieruchomości postępuje od połowy 2010 roku. Uwzględnienie wysokiej inflacji w ostatnim roku jeszcze lepiej unaocznia skalę spadków cen. Jednocześnie liczba nieruchomości oddanych do użytku i czekających na nabywców jest najwyższa w historii. 

Deweloperzy upadają - Lofty do licytacji

Jak donosi Gazeta Wyborcza, jedna z piękniejszych inwestycji deweloperów pójdzie pod młotek. To coś nowego, bo tej pory przyzwyczailiśmy się do jednego stanowiska budujących, że "choćby nie wiem jaki kryzys, to cen i tak nie obniżymy". Niestety, jak się okazuje można zaklinać rzeczywistość, ale prawa ekonomii są bezlitosne. Lofty, wydawałoby się, że to pewnik, strzał w dziesiątkę, a jednak niepowodzenie. Jeszcze nie tak dawno czytałem na ich stronie internetowej, że do sprzedaży zostały już tylko ostatnie mieszkania, że trzeba się spieszyć, że taniej już nie będzie. A tu klops. Do sprzedaży zostało, ale dwie trzecie mieszkań. Swoją drogą ponoć nikt nie widział, żeby wieczorem w tej inwestycji paliły się jakieś światła. Czy tak nie dzieje się też w innych inwestycjach? Czy te ostatnie mieszkania to nie powszechny chwyt marketingowy?

Skoro lofty u Scheiblera to inwestycja mieszkaniowa, to syndyk prędzej czy później wystawi mieszkania na sprzedaż. Wtedy przekonamy się jaka jest ich rynkowa wartość. A poniżej artykuł z Wyborczej. Zachęcam do obejrzenia galerii.

"Firma MNE Investment, która zamieniła przędzalnię przy ul. Tymienieckiego 25 w osiedle, upada. Część loftów, których jest właścicielem, zlicytuje syndyk. Australijski inwestor kontynuuje za to drugi projekt - Posiadło Księży Młyn.

Lofty u Scheiblera to najbardziej znana łódzka inwestycja mieszkaniowa. Zabytkową przędzalnią Scheiblera zainteresował się w 2005 roku przedstawiciel australijskiego inwestora. Uznał budynek za wymarzone miejsce na budowę loftów, na które na Zachodzie już od lat trwała moda.

 Projekt był realizowany pod szyldem dewelopera Opal Property Developments, ale właścicielem przędzalni została spółka celowa należąca do OPD - MNE Investment. Budowa loftów rozpoczęła się w listopadzie 2007 roku, a skończyła w maju 2010 roku. Obok przędzalni powstały dwa nowe domy, w sumie 400 mieszkań. Na inwestycję MNE Investment zaciągnęło kredyt w banku.

Właściciel loftów u Scheiblera złożył właśnie wniosek o upadłość. Firmie udało się sprzedać tylko około jednej trzeciej mieszkań w projekcie. Jeśli sąd przyjmie wniosek, niesprzedanymi loftami będzie zarządzał syndyk, który najprawdopodobniej zlicytuje je na długi spółki.

Ceny nieruchomości tylko rosną?

Coraz częściej słyszymy, że ceny nieruchomości nie mogą tylko rosnąć, ale też czasem spadają. Z artykułów prasowych dowiadujemy się, że spadki te są zazwyczaj minimalne i oscylują wokół 1 %, natomiast w dłuższej perspektywie ceny zawsze rosną, bo nie przecież ziemi nie przybywa, a ludzi tak.

W sieci znalazłem fajny wykres dotyczący cen nieruchomości w Japonii, niestety nie wiem, z jakiej strony pochodzi (wpadło mi w oko na forum Muratora):

Czy zatem ceny niercuhomości tylko rosną?

A nie mówiłem? Ceny mieszkań spadły o 31 procent.

Hej. tym razem prost dla Was artykuł z Onetu, z którego dowiadujemy się, że ceny mieszkań, licząc inflację spadły od czasu szczytu w 2008 r. o 31 procent. Dalej różne analizy Ołpen Fajans i Hołm Bruker, że taniej nie będzie i nic tylko kupować, ale zapewniam Was, że to nie koniec spadków, a dopiero początek. 

Indeks cen transakcyjnych mieszkań Open Finance i Home Broker, po największym jak dotąd miesięcznym spadku – o 2,79 proc. – zanotował kolejne minimum, zbliżając się przy tym po raz pierwszy do bariery 800 punktów.

Z punktu widzenia sprzedających, sytuacja na rynku mieszkaniowym od początku roku nie wygląda za dobrze. Indeks cen transakcyjnych, liczony w oparciu o transakcje dokonywane przez klientów Open Finance i Home Broker, drugi miesiąc z rzędu odnotował wyraźny spadek wartości. Tym razem wyniósł on aż 2,79 proc., co jak dotąd jest największym miesięcznym spadkiem indeksu w jego już ponad czteroletniej historii. Tylko od początku tego roku prezentowany przez nas wskaźnik stracił 4,1 proc., a w skali 12 miesięcy 8,5 proc.

Od szczytu z lutego 2008 roku (1004,27 pkt.) do marca tego roku (803,08 pkt.) indeks nominalnie stracił więc już dokładnie 20,03 proc. Skumulowana inflacja w tym okresie wyniosła blisko 16 proc., a to oznacza, że realny spadek cen mieszkań w Polsce przekroczył właśnie 31 proc.