Witajcie,
Pisząc pierwszy post na tym blogu nie będę zanudzał Was opowieściami o sobie. Powiem jedno: ceny mieszkań w Polsce są chore. Wmówiono nam, że tak musi być, że tak jest na całym świecie, że ceny mieszkań mogą tylko rosnąć, bo ludzi jest coraz więcej, a ziemi coraz mniej itp. Powoli przyzwyczailiśmy się, że kawalerka może kosztować 200 tys., że to normalne, że trzeba zadłużyć się na 30 lat, by mieszkać w ciasnej klitce. Kiedy jednak spojrzy się na relacje ceny mieszkań do przeciętnego wynagrodzenia netto, gołym okiem widać, że dostępność mieszkań dla przeciętnego obywatela naszego kraju jest o wiele niż przeciętnego mieszkańca innych państw europejskich. Wniosek jest jeden- choćby nie wiem jak bardzo zaklinali rzeczywistość deweloperzy, ceny muszą spaść.
Dlatego gorąco namawiam Was:
Przyłącie się do ogólnopolskiej akcji i nie kupujcie mieszkań po tych chorych cenach. Wstrzymajcie się na rok, kiedy nie będzie popytu na mieszkania, ceny spadną. One już tanieją.
Nie ględząc bez sensu zachęcam Was do przeczytania artykułu Michała Macierzyńskiego z serwisu Bankier.pl, który już w 2008 r. przewidywał obecną sytuację na rynku nieruchomości.
"11 powodów które spowodują, że ceny mieszkań w Polsce spadną
Światowy kryzys na rynku finansowym rozlał się po całym świecie, uderzając w banki niemal pod każdą szerokością geograficzną. I chociaż polski sektor bankowy wydaje się być bezpieczny, to pierwsze skutki zawirowań uderzyły z pełna mocą w rynek kredytów hipotecznych. Oznacza to jedno - ceny nieruchomości w Polsce pójdą w dół. Otwarte pytanie: jak duży będzie to spadek i ile miesięcy - lub lat - będzie on trwał?
Mimo licznych analiz przewidujących spadek cen nieruchomości, ceny mieszkań teoretycznie nie chcą iść w dół, zatrzymały się raczej w miejscu. Taki stan nazywany jest stabilizacją, a część analityków stwierdza, że to efekt dostosowania się cen do zasobności portfeli Polaków. Czy to prawda? Czy ceny w przyszłym roku znowu pójdą do góry, jak przewidują niektóre firmy? Czy ogłaszane co miesiąc średnie ceny ofertowe, które niewiele mają wspólnego z rzeczywistością, podtrzymają ducha sprzedających, żeby je dalej utrzymywali? Na te wszystkie pytanie można byłoby odpowiedzieć twierdząco, gdyby nie jedno „ale”. Zupełnie nie biorą tego pod uwagę wszelkie podmioty stojące za stroną podażową. Chodzi o prostą rzecz – łatwy dostęp do taniego kredytu. Można zaklinać rzeczywistość na setki sposobów, można stwierdzać, że w cenie nieruchomości liczy się tylko lokalizacja, można mówić o wzroście pensji Polaków i spadającym bezrobociu… To jednak za mało, jeśli nie weźmie się pod uwagę tego, co dzieje się w świecie finansów. I chociaż poszczególni analitycy mogą mieć przeogromną wiedzę na temat samego rynku nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że w swoich analizach biorą pod uwagę tylko i wyłącznie argumenty propodażowe, a zupełnie ignorują drugą część równania - rzeczywistą istotę popytu na nieruchomości. W końcu 85-90% wszystkich transakcji przeprowadzonych jest przy pomocy kredytu! Oznacza to, że właśnie ten element układanki jest najważniejszy. Pozostałe są w tym przypadku będą rzeczą wtórną!
O argumentach prowzrostowych słyszeliśmy już wiele. Trzeba przyznać, że do pewnego momentu sprawdzały się one doskonale, windując ceny mieszkań w taki sposób, że przeciętna polska rodzina może obecnie tylko pomarzyć o tym, żeby je kupić na kredyt. Zadziałał tutaj swego rodzaju efekt samosprawdzającej się przepowiedni. W końcu jeśli wszędzie czyta się, że ceny będą tylko rosły, a do tego widzi się to na własne oczy, to nie ma powodu, żeby bańka spekulacyjna nie rosła aż do momentu, kiedy nie znajdzie się kolejnego chętnego, który zaakceptuje jeszcze wyższą cenę.
A dlaczego ceny spadają i będą spadały jeszcze bardziej?
1) Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością
Statystyka ma to do siebie, że można nią łatwo manipulować. Patrząc na rynek nieruchomości można stwierdzić, że żyjemy w świecie mitów. Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają, że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie stało się funkcjonującą „prawdą”. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku - teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż wiele ponad połowę mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to ni mniej nie więcej, a… 825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca 2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie…
2) Popyt zgłaszany, a nie realny
Skoro w Polsce popyt wcale nie kształtuje się tak, jak do tej pory był przedstawiany, to warto jeszcze pamiętać o czymś innym. Wiele osób, które mieszkanie chciałoby kupić i które zgłasza popyt na mieszkanie, nigdy nie będzie mogło go nabyć. Oznacza to, że należy odróżnić popyt deklarowany od tego rzeczywistego. Z faktu, że zdecydowana większość posiadaczy samochodów chciałaby jeździć Mercedem lub Porsche (lub inną drogą marką) nie wynika, że producenci tych aut powinni podwyższać ceny – bo jest na nie ogromny popyt. Mieszkanie oczywiście jest dobrem innego typu, ale ma swoje substytuty – od mieszkania z rodzicami, poprzez wynajem, a na budowie własnego domu pod miastem lub emigracją skończywszy. Problem w Polsce jest taki, że nie ma mieszkań w cenie, która byłaby akceptowalna dla większości osób zgłaszających popyt na własne lokum. Innymi słowy - nasz rynek wygląda tak, jakby wszyscy musieli jeździć Mercedesami. Co więcej, swoją cenę trzymają nie tylko najnowsze modele, ale również stare i powypadkowe (mieszkania z wielkiej płyty, w słabych lokalizacjach) – tylko dlatego, że to „samochód” właśnie „tej marki”. Żeby jednak zaspokoić popyt całego rynku, ceny mieszkań muszą odpowiadać sile nabywczej wszystkich chętnych. Co oznacza - trzymając się naszego przykładu - że do nabycia powinny być marki innych samochodów, nawet starych „Maluszków”. Jak zatem na mieszkanie mają sobie pozwolić osoby, które zarabiają poniżej średniej krajowej? Zwłaszcza, że z badań GUS wynika, że dwie trzecie Polaków zarabia poniżej tej średniej! Duża część osób może liczyć na mieszkanie tylko i wyłącznie dzięki pomocy państwa i nie zmieni tego nawet najniższe oprocentowanie kredytów. Chyba że chcemy zafundować sobie taki sam problem, jaki mają teraz Amerykanie. A to właśnie zapewnienie za wszelką cenę własnego mieszkania wszystkim zgłaszającym potrzebę stworzyło obecne problemy na całym świecie. Dlatego można w tym przypadku założyć, że te osoby, które miały odpowiednią zdolność kredytową, mieszkanie już kupiły, a teraz czeka nas już tylko stabilny napływ kolejnych chętnych, mających gotówkę lub odpowiednią zdolność kredytową.
Mimo licznych analiz przewidujących spadek cen nieruchomości, ceny mieszkań teoretycznie nie chcą iść w dół, zatrzymały się raczej w miejscu. Taki stan nazywany jest stabilizacją, a część analityków stwierdza, że to efekt dostosowania się cen do zasobności portfeli Polaków. Czy to prawda? Czy ceny w przyszłym roku znowu pójdą do góry, jak przewidują niektóre firmy? Czy ogłaszane co miesiąc średnie ceny ofertowe, które niewiele mają wspólnego z rzeczywistością, podtrzymają ducha sprzedających, żeby je dalej utrzymywali? Na te wszystkie pytanie można byłoby odpowiedzieć twierdząco, gdyby nie jedno „ale”. Zupełnie nie biorą tego pod uwagę wszelkie podmioty stojące za stroną podażową. Chodzi o prostą rzecz – łatwy dostęp do taniego kredytu. Można zaklinać rzeczywistość na setki sposobów, można stwierdzać, że w cenie nieruchomości liczy się tylko lokalizacja, można mówić o wzroście pensji Polaków i spadającym bezrobociu… To jednak za mało, jeśli nie weźmie się pod uwagę tego, co dzieje się w świecie finansów. I chociaż poszczególni analitycy mogą mieć przeogromną wiedzę na temat samego rynku nieruchomości, to nie zmienia to faktu, że w swoich analizach biorą pod uwagę tylko i wyłącznie argumenty propodażowe, a zupełnie ignorują drugą część równania - rzeczywistą istotę popytu na nieruchomości. W końcu 85-90% wszystkich transakcji przeprowadzonych jest przy pomocy kredytu! Oznacza to, że właśnie ten element układanki jest najważniejszy. Pozostałe są w tym przypadku będą rzeczą wtórną!
O argumentach prowzrostowych słyszeliśmy już wiele. Trzeba przyznać, że do pewnego momentu sprawdzały się one doskonale, windując ceny mieszkań w taki sposób, że przeciętna polska rodzina może obecnie tylko pomarzyć o tym, żeby je kupić na kredyt. Zadziałał tutaj swego rodzaju efekt samosprawdzającej się przepowiedni. W końcu jeśli wszędzie czyta się, że ceny będą tylko rosły, a do tego widzi się to na własne oczy, to nie ma powodu, żeby bańka spekulacyjna nie rosła aż do momentu, kiedy nie znajdzie się kolejnego chętnego, który zaakceptuje jeszcze wyższą cenę.
A dlaczego ceny spadają i będą spadały jeszcze bardziej?
1) Podawane statystyki często nie mają nic wspólnego z rzeczywistością
Statystyka ma to do siebie, że można nią łatwo manipulować. Patrząc na rynek nieruchomości można stwierdzić, że żyjemy w świecie mitów. Koronnym argumentem za tym, że ceny mieszkań muszą rosnąć, jest ich poważny deficyt. Poważne firmy wyliczają, że można go szacować na około 1,5 miliona mieszkań. Niektórzy zapędzają się nawet do dwóch milionów. W ciągu tych kilku lat nie pokuszono się o sprawdzenie tej wielkości. Wszyscy przyjęli deficyt za pewnik, a twierdzenie powtarzane wielokrotnie stało się funkcjonującą „prawdą”. Jaka jest rzeczywistość? Odnośnikiem powinien tu być narodowy spis powszechny przeprowadzony w 2002 roku. Według niego statystyczny deficyt mieszkań wynosił wówczas 1,7 mln lokali. Statystyczny - to znaczy obejmował on coroczne ubytki mieszkań oraz ok. 126 tys. mieszkań do rozbiórki zarejestrowanych w narodowym spisie powszechnym. Deficyt w wysokości 1,7 mln mieszkań oznaczałby, że analitycy - na co dzień zajmujący się dogłębną analizą rynku - teoretycznie mają rację. Problem w tym, że to tylko statystyka, która jest podawana wybiórczo. Dlaczego? Otóż z 1,7 miliona mieszkań 615 tys. brakowało na wsi, a 1,089 w miastach. To ważna informacja, bo jeśli mówimy o mieszkaniach, to mamy na myśli przede wszystkimi miasta, a nie wieś. Kolejną rzeczą osłabiającą siłę tych 1,7 mln brakujących mieszkań jest fakt, że wciąż wiele ponad połowę mieszkań oddawanych do użytku to budownictwo indywidualne. A tam raczej nie ma mowy o 40-procentowej marży ukrytej w cenie metra mieszkania. Żeby jednak ostatecznie pogrążyć wiarygodność tych 1,7 mln brakujących wciąż mieszkań warto podać dane GUSu dotyczące liczby mieszkań oddanych do użytku od 2002 roku do końca sierpnia 2008. Jest to ni mniej nie więcej, a… 825 tysięcy! Ciekawa jest też informacja podana przez GUS w czerwcu 2008 roku. Urząd szacuje mianowicie, że w końcu marca 2008 r. w budowie było 681,1 tys. mieszkań, tj. o 8,0% więcej niż w końcu marca 2007 r. Czy potrzeba jeszcze jakiegoś komentarza? Przy okazji - warto pamiętać, że przed wejściem do Unii Europejskiej miliony Polaków nie mieszkały pod mostami. W międzyczasie zaś z naszego kraju wyjechało kilkaset tysięcy, przeważnie młodych, rodaków. Skalę brakujących mieszkań odnajdziemy też w serwisach internetowych, gdzie znajdziemy po kilkadziesiąt a nawet kilkaset tysięcy ogłoszeń o sprzedaży mieszkań i domów. Jak zatem widać, podaż mieszkań jest - i cały czas zresztą rośnie…
2) Popyt zgłaszany, a nie realny
Skoro w Polsce popyt wcale nie kształtuje się tak, jak do tej pory był przedstawiany, to warto jeszcze pamiętać o czymś innym. Wiele osób, które mieszkanie chciałoby kupić i które zgłasza popyt na mieszkanie, nigdy nie będzie mogło go nabyć. Oznacza to, że należy odróżnić popyt deklarowany od tego rzeczywistego. Z faktu, że zdecydowana większość posiadaczy samochodów chciałaby jeździć Mercedem lub Porsche (lub inną drogą marką) nie wynika, że producenci tych aut powinni podwyższać ceny – bo jest na nie ogromny popyt. Mieszkanie oczywiście jest dobrem innego typu, ale ma swoje substytuty – od mieszkania z rodzicami, poprzez wynajem, a na budowie własnego domu pod miastem lub emigracją skończywszy. Problem w Polsce jest taki, że nie ma mieszkań w cenie, która byłaby akceptowalna dla większości osób zgłaszających popyt na własne lokum. Innymi słowy - nasz rynek wygląda tak, jakby wszyscy musieli jeździć Mercedesami. Co więcej, swoją cenę trzymają nie tylko najnowsze modele, ale również stare i powypadkowe (mieszkania z wielkiej płyty, w słabych lokalizacjach) – tylko dlatego, że to „samochód” właśnie „tej marki”. Żeby jednak zaspokoić popyt całego rynku, ceny mieszkań muszą odpowiadać sile nabywczej wszystkich chętnych. Co oznacza - trzymając się naszego przykładu - że do nabycia powinny być marki innych samochodów, nawet starych „Maluszków”. Jak zatem na mieszkanie mają sobie pozwolić osoby, które zarabiają poniżej średniej krajowej? Zwłaszcza, że z badań GUS wynika, że dwie trzecie Polaków zarabia poniżej tej średniej! Duża część osób może liczyć na mieszkanie tylko i wyłącznie dzięki pomocy państwa i nie zmieni tego nawet najniższe oprocentowanie kredytów. Chyba że chcemy zafundować sobie taki sam problem, jaki mają teraz Amerykanie. A to właśnie zapewnienie za wszelką cenę własnego mieszkania wszystkim zgłaszającym potrzebę stworzyło obecne problemy na całym świecie. Dlatego można w tym przypadku założyć, że te osoby, które miały odpowiednią zdolność kredytową, mieszkanie już kupiły, a teraz czeka nas już tylko stabilny napływ kolejnych chętnych, mających gotówkę lub odpowiednią zdolność kredytową.
Brak komentarzy:
Prześlij komentarz