Analiza cen mieszkań - zaskakujący wykres

Poniższy wykres znalazłem na http://justpaste.it/banka-nieruchomosci i przedstawia wskaźnik rzeczywistych nakładów na budowę 1m² wielomieszkaniowego budynku mieszkalnego (cen 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania oddanego do użytkowania) nałożony na model Jean-Paul Rodrigue'a (model rynku nieruchomości na którym doszło do bańki spekulacyjnej). Zaskakująca analogia stanowi ostateczny argument dla zwolenników tezy, że ceny nieruchomości w długim okresie tylko rosną. "Analitycy" zgodnie potwierdzają, że ceny nieruchomości spadają. Pytanie teraz o tempo i wielkość spadków. Posługując się wykresem przyszłość nie klaruje się różowo (dla deweloperów). Przyszłość nie znamy, ale  znamienne jest, że w mediach ostatnio często mówi się o powrocie do normalności w kwestii cen.

Młodych nie stać na mieszkania

... donosi tym razem Gazeta Wyborcza i mój ulubiony autor Marek Wielgo.
"Z najnowszego raportu firmy doradczej Deloitte ("Property Index. Overview of European Residential Markets. How do Europeans live, and for how much?") wynika, że w Danii wystarczą zaledwie 2,4 roczne pensje brutto, by kupić nowe 70-metrowe mieszkanie. W naszym kraju na podobne lokum trzeba odłożyć aż 8,5 rocznych zarobków. Dłużej trzeba oszczędzać tylko we Francji - ponad 9 lat.

Ceny to już koniec spadku cen?

Jak donosi serwis wp.pl, powołujący się z kolei na oferty.net: "Spadki cen ofertowych na rynku wtórnym powyżej 7 proc. analitycy serwisu Oferty.net zanotowali także we Wrocławiu - o 7,5 proc. i Gdyni - o 7,1 proc. W Krakowie w analizowanym czasie obniżki cen lokali wyniosły 6,1 proc." Największe spadku ponoć w Łodzi - 7,8 %. "(...) w najbliższym czasie ceny mieszkań nadal powinny spadać, gdyż nie widać symptomów, które miałyby ożywić rynek. - Kredyty coraz ciężej dostać, zarobki raczej nie pójdą w górę, więc tylko spadek cen mieszkań może zachęcić do ich zakupu - powiedział PAP Drogomirecki" Sprawdza się zatem wszystko to, co tutaj pisaliśmy. Od siebie dodam, że powyższe statystyki dotyczą cen ofertowych. Skoro nawet te już spadły to tym bardziej spadły ceny transakcyjne. Wydźwięk artykułu jest jednoznaczny - to jednak nie jest jeszcze koniec spadków cen mieszkań.

Rodzina na swoim? Lepiej nerka za kawalerkę.

Stare, i powstało w czasach kiedy ceny mieszkań miały tylko rosnąć. W gruncie rzeczy smutne :)

Kupować mieszkanie w 2012 czy czekać?

Wiemy już, że ceny lecą w dół. To fakt niezaprzeczalny. Nawet sami deweloperzy i biura w stylu HB zaczęły zauważać, że nie sposób dalej zaprzeczać faktom. Na razie piszą i mówią ostrożnie. Że spadek to 2% i ceny dalej będą utrzymywać się na istniejącym poziomie. Albo, że ceny spadły już na tyle, że nie ma sensu dalej czekać na spadki i najlepiej kupować teraz.

Wiele moich znajomych zadaje sobie podobne pytanie. Czekać, ok. Tylko jak długo. Czy możemy lliczyć na bardziej drastyczne spadki, czy spadki będą powolne przez kilka lat. Często pada też pytania, czy kupić mieszkanie w 2012 r.? Dalekiej przyszłości przewidzieć nie możemy, tak jak niewiele osób przewidziało kryzys. Po drugie, jest wiele znaków na niebie i ziemi świadczących, że w 2012 nie ma co liczyć, że spadki się zatrzymają i raczej warto poczekać przynajmniej do I kwartału 2013 r.

Dzisiaj ciekawy artykuł Jarosława Ryby z serwisu Bankier.pl

Autor wskazuje na wszystkie te czynniki, o których mówiliśmy już wcześniej, a które wieszczą spadek cen w 2012 r::

1. sam fakt spadających cen,

2. wysokie stopy procentowe,
3. stopniowe wygaszanie programu "Deweloper na swoim",
4. wysoka podaż mieszkań,
5. ustawa deweloperska i problemy z finansowaniem inwestycji,
6. brak zagranicznych spekulantów,
7. demografia i emigracja, brak powrotu emigrantów,
8. rekomendacja S i wkład własny przy zakupie mieszkania,
9. kryzys i wzrost cen towarów konsumpcyjnych,
10. problemy spółek deweloperskich i spadki ich akcji na giełdzie.


Artykuł szczerze polecam, bo potwierdza wszystko to, o czym tu mówimy. Poniżej jego treść.

Kredyty hipoteczne i nieruchomości - nowy raport

Polecam raport pt. "Polski rynek nieruchomości - kwiecień 2012" przygotowany przez serwis Szybko.pl, Metrohouse i Expandera. Możecie go pobrać tutaj.

Pozwolę sobie przytoczyć najważniejsze obserwacje z tego raportu:

1. co do kredytów hipotecznych:

"- Trzy banki – Polbank, BZ WBK i Nordea – istotnie podwyższyły marże kredytów w euro. W rezultacie kredyty w euro z marżą poniżej 3% udziela już tylko Deutsche Bank.

- Marże wzrosły także w przypadku kredytów w złotych. Najszybciej podwyższał je Alior Bank. W ciągu minionych 6 miesięcy jego oferta z jednej z najtańszych stała się jedną z najdroższych"

Stopy procentowe a ceny mieszkań

Zastanawiając się nad korelacją między dostępnością kredytów hipotecznych a cenami mieszkań natrafiłem na ciekawy artykuł na blogu Cynika9 dwagrosze.com Swoją drogą autor ma bardzo zdrowe i racjonalne podejście do spraw związanych z gospodarką, więc blog ten, który czytam od dłuższego czasu, szczerze polecam. Wracając do meritum, autor rozwodzi się nad zależnością między niskimi stopami procentowymi, co przekłada się na niskie koszty kredytów hipotecznych a konsekwencjami tego w gospodarce. Jak widać to przede wszystkim tanie kredyty są głównym powodem wzrostu cen mieszkań, a nie takie czynniki jak: super zaawansowane technologie przy budowie nowych mieszkań, brak 3 mln mieszkań, kurcząca się dostępność ziemi (ludzi przybywa, a ziemi nie) i inne tego typu rewelacje.

"Gdy gospodarka szybko rośnie zarabiamy więcej €€. Gdy zarabiamy więcej €€ inwestujemy je. Gdzie? W pewne jak w banku nieruchomości które „in the long run” podobno zawsze idą do góry. A to dlatego że ludzie zawsze muszą gdzieś mieszkać a więc… itd,  itp.

No więc przy śmiesznie niskich stopach procentowych, ustalanych przez wesołków w ECB w dalekim Frankfurcie nad Menem bierzemy śmiesznie wysoką pożyczkę. Śmiesznie wysoka pożyczka jest konieczna bo widząc że możemy ją wziąć przy śmiesznie niskich stopach procentowych deweloperzy żądają śmiesznie wysokich cen. Pół miliona za który dawniej kupić można było willę z widokiem na morze starcza co najwyżej na dupleks bez garażu. Ta sama willa kosztuje teraz milion.